Twitter YouTube RSS

InicioTus derechosCivil › Novedades legales ante los desahucios…

Artículo Novedades legales ante los desahucios

Fecha: 13 de mayo de 2014 | Autor: | Etiquetas:

NOVEDADES LEGALES ANTE LOS DESAHUCIOS

 Actualmente existen novedades legislativas que afectan a los deudores hipotecarios, y en cierta medida, les protegen de los abusos cometidos por las entidades de crédito al conceder los préstamos. Con la crisis y tras la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013, se dictaron respectivamente el Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. Desde ABA Abogadas, la socia Olatz Alberdi nos ofrece un detallado análisis de estas novedades.

 REAL DECRETO LEY 6/2012

Este decreto permite ciertas actuaciones del deudor frente a las entidades financieras que hayan suscrito el Código de Buenas Prácticas, y es aplicable a los deudores que se encuentren en el umbral de exclusión, así como a los avalistas respecto a su vivienda que estén en la misma situación que el deudor hipotecario. Se considera que una persona se encuentra en el umbral de exclusión en función del conjunto de ingresos de la unidad familiar, cuando se ha producido un cambio de las circunstancias de la misma en los últimos años, en función del número de miembros que componen la familia o cuando alguno de estos miembros tiene alguna discapacidad para trabajar o la existencia de menores.

Por otra parte, se aplica a hipotecas con precio de compra de entre 150.000€ y 250.000€ (ampliables hasta 50.000€ más, según los miembros que habitan en la vivienda), valores aplicables que dependen del número de habitantes del municipio y el número de personas que vivan en la casa.

En cuanto a las medidas que puede solicitar el deudor a la entidad acreedora son: reestructurar la deuda hipotecaria, a fin de hacer viable el pago, reduciendo cuotas durante algún tiempo y/o ampliando el plazo. Se puede solicitar en cualquier momento, antes de ser ejecutado el desahucio y después también, siempre y cuando no se haya producido el anuncio de la subasta. En caso de que la restructuración no sea viable, el deudor podrá solicitar una quita del capital pendiente de pago. La entidad financiera tiene obligación de contestar a las anteriores solicitudes del deudor en el plazo de un mes para cada solicitud.

Por último, solo para la vivienda habitual y si el deudor no ha obtenido la conformidad del acreedor en ninguna de las anteriores solicitudes, podrá solicitar la dación en pago, lo que tendrá que realizar en el plazo de 12 meses desde la primera solicitud de reestructuración. Esta dación de pago supone la entrega de la vivienda a cambio de la cancelación total de la deuda hipotecaria, aunque el deudor podrá solicitar también permanecer dos años en la vivienda en régimen de alquiler. Pero la dación en pago no será posible si la vivienda está gravada con deudas posteriores a la hipoteca.

LEY 1/2013

Esta reforma legislativa de 14 de mayo modifica las causas para poder oponer ante la reclamación por parte de una entidad de crédito, ya que anteriormente estaban limitadas a: pago, compensación o prescripción. Sin embargo, con esta nueva reforma se añade la posibilidad de oponer el carácter abusivo de una o varias cláusulas de las condiciones del préstamo. Así, el Juez en la resolución que dicte, podrá determinar las consecuencias de que se declare abusiva alguna o varias cláusulas, denegando que se lleve a cabo la ejecución por el total, o bien ordenando que se ejecute pero descontando las cantidades que se hayan reclamado en base a dichas cláusulas abusivas. Es decir, que si el juez considera que una cláusula es abusiva, puede decidir que la cantidad reclamada en base a dicha cláusula no sea computada como deuda, así como también puede suceder que todo lo reclamado sea declarado abusivo.

Además de lo anterior, la reforma prevé que si lo que se ejecuta es la vivienda habitual, al deudor no se le impondrán costas que superen el 5% de la cantidad reclamada en la demanda ejecutiva.

También se modifican los requisitos para pujar en la subasta, de manera que para participar en la misma se ha reducido la cantidad a consignar de un 20 % al 5 % del valor de tasación de los bienes. Otra de las novedades que se incluye en la Ley es que desde que se anuncie la subasta, hasta que se celebre, cualquier interesado en la misma, puede solicitar del tribunal la inspección del inmueble. Por otra parte, con anterioridad a la reforma, bastaba un mes de impago de los intereses que deban de ser satisfechos en diferentes plazos, mientras que tras la reforma se exige el vencimiento de al menos 3 meses sin que el deudor cumpla su obligación de pago.

Todas las modificaciones de la Ley son de aplicación a los procesos de ejecución iniciados a su entrada en vigor, siempre que no hayan finalizado con la puesta a disposición del inmueble a quien lo haya adquirido. La nueva Legislación modifica no solo la Ley de Enjuiciamiento Civil, sino también la Ley Hipotecaria, y así suspende los lanzamientos de viviendas habituales hipotecadas, durante dos años desde la entrada en vigor de la ley, cuando se hubieran adjudicado al acreedor o persona que actúe por su cuenta, siempre que se trate de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad. Los fiadores, avalistas e hipotecantes no deudores que se encuentren en el umbral de exclusión, podrán hacer uso del beneficio de excusión, aun cuando hubieran renunciado al mismo. Es decir, que los beneficios serán aplicables, no sólo al hipotecado, sino también a los avalistas o a quienes garantizaron el pago y que ahora se ven reclamados junto al hipotecado.

La ley también establece que en las escrituras de préstamo hipotecario sobre vivienda, deberá constar el carácter habitual o no que pretenda atribuirse a la misma, presumiéndose, salvo prueba en contrario, que en el momento de la ejecución judicial del inmueble es vivienda habitual si así se hiciera constar en la escritura. Asimismo se establece que los intereses de demora de préstamos o créditos hipotecarios para adquirir vivienda habitual:

a)     No podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero.

b)     Sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago.

c)      No podrán ser capitalizados.

La limitación de los intereses de demora de las hipotecas sobre vivienda habitual, será aplicable a las hipotecas posteriores a la entrada en vigor de la ley, así como a los préstamos hipotecarios anteriores, respecto de los intereses que se devenguen con posterioridad y a los devengados no satisfechos. De lo anterior podemos apreciar que, aunque se han tomado ciertas medidas de protección de los deudores hipotecarios, lo cierto es que en la práctica únicamente se aplican de forma muy restrictiva, tanto en las condiciones exigidas para considerar al deudor en el umbral de exclusión, como por partes de las entidades de crédito a la hora de acogerse al Código de Buenas Prácticas de manera voluntaria, y de aplicar las medidas que puede solicitar el deudor de restructuración, quita o dación en pago.

En mi opinión, la novedad más eficaz a nivel práctico es la que ha traído consigo la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que como decía al principio, supone un nuevo motivo de oposición a la ejecución hipotecaria frente a las clausulas abusivas de las entidades financieras en la concesión de las hipotecas. Han sido muchas y variadas; clausulas suelos (que se declara abusiva por un lado, por la falta de transparencia, ya que han sido incluidas en la escritura pública de hipoteca por parte del banco, sin informar suficientemente al cliente, y por otro lado, por no ser justo que el banco, que ya percibe intereses por prestar el dinero, se beneficie además de un límite que él no tiene, de tal forma que mientras el banco tiene unos tipos más bajos, el cliente debe asumir unos más altos que no se ajustan a la realidad), intereses abusivos, etc. Lo que significa una posibilidad efectiva de reducir las cantidades que reclama el banco por el impago de hipoteca, que en muchas ocasiones superan con creces el principal, por los variados tipos de intereses, gastos y costas, que se aplican en función de clausulas que en la actualidad pueden considerarse abusivas y como tal no aplicarse por el Juzgado en la deuda final reclamable.

Olatz Alberdi

Se licenció en Derecho en el año 1997 en la Universidad Complutense Ramón Carande de Madrid, actual Universidad Rey Juan Carlos I.

Tras acabar sus estudios superiores y después de vivir varios meses en EE.UU., se incorporó al despacho ABA Abogadas, llegando a ser socia del mismo a los cinco años de su incorporación. Está especializada en Derecho de Familia y Derecho Penal.

En Derecho Penal ha intervenido en casos de accidentes de tráfico, alcoholemia, injurias y calumnias, entre otros. En 2015 realizó un curso de especialista en valoración de daños y perjuicios causados a las personas en accidentes según la nueva regulación que entró en vigor el 1 de enero de 2016, en Aranzadi Thomson Reuters.

En Derecho Civil resuelve temas de herencias, desahucios, comunidades de propietarios, etc.

Especialista también en derecho Contencioso Administrativo ha llevado temas de negligencias médicas, multas, responsabilidad patrimonial contra la Administración, etc.

Es mediadora en diferentes procedimientos por la Asociación Española de Peritos Judiciales y Mediadores Arbritales.

Conferencias, cursos impartidos

  • En los cursos de verano del escorial, participó en la edición de 2015, como ponente de una mesa redonda en el curso sobre la Evolución y Actualidad de la familia. Nuevas Estructuras. Nuevos Valores. Patrocinado por Unión de Asociaciones Familiares (UNAF) y por el Ministerio de Sanidad, Servicios Sociales e Igualdad.
  • Profesora en el Master de la abogacía de la Universidad Europea de Madrid (cursos 2013-2014 y 2015-2016).

Más artículos ›

Artículos relacionados

¿Ordenar el parto contra la voluntad de la madre? 30dic2016

El pasado mes de Junio, un Juez de Barcelona ordenaba el traslado a un hospital de una mujer embarazada de 40 semanas, que se negaba a que le fuera inducido el parto. Tras la controversia inicial y ante la duda generalizada sobre si un Juez puede dictaminar en contra de la voluntad de la madre, desde ABA Abogadas queremos advertir que la respuesta es SÍ. Un Juez puede, a instancia del ginecólogo, y previo informe motivado del Médico Forense, obligar a la madre a someterse a una inducción al parto cuando existe riesgo para la vida de la madre o el feto

Artículo completo ›

Imprevistos navideños por Olatz Alberdi 16dic2016

En Nochevieja, con un petardo desde el balcón, causo algún pequeño incendio, ¿qué me puede pasar si averiguan que he sido yo?

Que te imputen la comisión de un delito o delito leve según las consecuencias y que te declaren responsable civil, condenándote a pagar los daños y perjuicios causados

Artículo completo ›

Maternidad subrogada en España: Puntos clave para futuros padres 20oct2016

En los últimos meses hemos visto como la prensa se hacía eco de las recientes “maternidades” de algunos personajes conocidos.

La maternidad subrogada, más popularmente conocida como “vientre de alquiler”, es el proceso mediante el cual una mujer ofrece su útero para que se le transfieran embriones de otra pareja que, bien por problemas de fertilidad u otras cuestiones, deciden recurrir a esta técnica para concebir la vida de su propio hijo

Artículo completo ›

ABA Abogadas

c/ Serrano 40, 2.º izda. – 28001 Madrid (España)

Metro Línea 4 Serrano

  • Teléfono (+34) 91 597 43 43
  • Fax (+34) 91 556 95 26
  • Horario de atención al cliente L-J: de 9:30 a 14:00 y de 15:00 a 19:00
    V: de 9:00 a 14:00
  • No cerramos ningún mes del año; abrimos todos los días laborables

Contacta con nosotros

Correo electrónico administracion@aba-abogadas.com

© ABA Abogadas, 1995–2017 | Aviso legal eidoweb