La respuesta a estas preguntas pasa por hacer referencia necesaria a la reciente Sentencia dictada el día 7 de septiembre por el Juzgado de Primera Instancia nº 101 bis de Madrid (especializado en cláusulas abusivas relacionadas con hipotecas), según la cual se declara nula la cláusula de vencimiento anticipado de una hipoteca firmada por una pareja con Bankia.
Dicha cláusula de vencimiento anticipado permitía al Banco ejecutar la hipoteca ante cualquier incumplimiento de los pagos por parte de los clientes, por pequeño que fuera, incluyendo no solo el impago de un solo recibo de hipoteca, sino incluso, el impago del recibo del IBI.
El Juzgado considera nula por abusiva esa cláusula, dado que ocasiona un desequilibrio grave entre los derechos del banco y los clientes, por lo que ordena eliminarla del contrato pese a no haberse aplicado en ningún momento.
Para dicar esta Sentencia, la primera en Madrid sobre la cláusula de vencimiento anticipado, el Juzgado se ha amparado en otros antecedentes para declarar nula la cláusula porque «contempla una sanción muy alta», la resolución del préstamo, «sin que exista un grado de proporcionalidad» entre el incumplimiento y la sanción, «provocando un desequilibrio grave entre los derechos de las partes».
En este sentido, una Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la UE de 2013, establece que para que se pueda ejecutar la hipoteca se debe atender a si el cliente ha incumplido una «obligación esencial!, es decir, si el cumplimiento es grave respecto a la cuantía y duración del préstamo. Tras el fallo europeo, la Ley Hipotecaria española estableció en 2013 que para ejecutar una hipoteca hacía falta el impago de al menos 3 mensualidades y la nueva Ley Hipotecaria pendiente de aprobación cifra el impago entre el 3 y el 5%. Una vez hemos establecido cuándo puede el Banco instar la demanda de ejecución aplicando la cláusula de vencimiento anticipado, conviene saber cuánto tiempo pasará hasta que el Banco pueda embargar el inmueble.
Pues bien, el incumplimiento en el pago dará lugar a una demanda de ejecución, pero el embargo se acordará meses después, pues una vez interpuesta la demanda ejecutiva se tiene que notificar la demanda al deudor, requiriéndole el pago de la deuda. Pudiendo el deudor oponerse por diversas causas. Trascurrido el plazo otorgado al deudor a tal fin y resuelta la oposición del deudor en su caso, en caso de ser el juicio favorable a los intereses del Banco, el Juez solicitará al Registro de la Propiedad una certificación de la inscripción de la hipoteca y relación de las demás cargas que graven el bien. Con posterioridad se señalará la subasta del bien hipotecado para pagar a la entidad financiera acreedora, y solo una vez ejecutada la subasta se producirá el cambio de titularidad del inmueble ejecutado en el Registro de la Propiedad, posesión del inmueble, y en su caso, el lanzamiento judicial de los ocupantes, es decir, el desalojo del inmueble.
De esta manera, desde que se presenta por el Banco la demanda de ejecución hasta el efectivo lanzamiento pasarán meses en los cuales el deudor puede ponerse al corriente de pago hasta el día señalado para la celebración de la subasta siempre y cuando consigne el importe de deuda principal e intereses vencidos. Luego el embargo y posterior lanzamiento no es algo inminente que se produzca de forma rápida y automática ante un impago, sino que viene precedido de todo un largo procedimiento judicial que debe cumplir las debidas garantías procesales para las partes.
Conclusión
La última jurisprudencia dictada por el Tribunal de Justicia de la UE protege al consumidor (cliente) frente a la entidad bancaria de posibles abusos cometidos en la posición de supremacía que ha venido ostentando en el mercado, al imponer condiciones no sometidas a negociación, como lo ha sido la cláusula de vencimiento anticipado que está siendo interpretada por la Jurisprudencia comunitaria y nacional.
