REFORMA DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS (LAU) 29/1994 POR LEY 4/2013 DE 4 DE JUNIO

 

Presentamos los principales cambios y normas nuevas que introduce esta LAU en relación con la LAU29/1994 hasta ahora en vigor. El arrendamiento temporal con fines turísticos está fuera del ámbito de aplicación de esta ley, y será regulado por una normativa sectorial específica o, en su defecto por el régimen de arrendamientos de temporada, que no sufre modificación.

Uno de los aspectos novedosos y controvertidos de la nueva LAU es el de libertad de pactos para los contratos de vivienda que se regirán, en primer lugar, por la voluntad de las partes, y, supletoriamente, por el Código Civil. Así pues, parece indicarse que podrán pactarse las cláusulas que las partes quieran, pero a la vez se dice “en el marco de lo dispuesto en el Título II”, lo que parece indicar que hay que someterse a este título, pero ni lo dice claramente ni lo descarta.

Los 10 aspectos más importantes de esta nueva ley, tanto para arrendatarios como para arrendadores de viviendas que realicen contratos con posterioridad a la entrada en vigor de la ley, se resumen a continuación:

1) Duración de los contratos: el plazo de duración mínima para los contratos de vivienda será de 3 años, en lugar de los 5 que regía enla LAU anterior. Al finalizar este plazo, el contrato será prorrogado tácitamente, salvo indicación en contrario de las partes con 30 días de antelación, por 1 año, en vez de los 3 años de la normativa anterior.

La resolución del contrato por parte del arrendador en caso de necesidad (utilizar el inmueble como vivienda permanente para sí, sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial), ya no tendrá que estar señalada en el contrato especificando posibles causas, basta con que haya trascurrido el primer año de duración del contrato y se le comunique al arrendatario con 2 meses de antelación.

2) Actualización de la renta: las partes podrán negociar cualquier tipo de actualización de la renta desde el inicio del contrato y durante toda la vigencia del mismo, aplicando el IPC si no existe pacto expreso.

Asimismo, las partes pueden acordar un incremento anual,durante la vigencia del contrato, de los gastos generales y de servicios individuales,que ya no están limitados en la nueva LAU.

3) Desistimiento: la nueva ley permite al arrendatario desistir del contrato transcurridos 6 meses, siempre que lo comunique con una antelación mínima de 30 días. No obstante, en el contrato puede pactarse una compensación al arrendador, en caso de desistimiento, de una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.

4) Subrogación:la nueva ley permite la posibilidad de pacto de renuncia al derecho de subrogación a personas que convivan con el arrendatario (por fallecimiento, divorcio, etc), en contratos de duración superior a 3 años.

5) Derecho de adquisición preferente: también cabe pacto de renuncia del arrendatario a este derecho; el arrendador tendrá la obligación del de notificar la venta con una antelación mínima de 30 días a la formalización de la compraventa.

6) Extinción del derecho de arrendamiento: quedará extinguido el arrendamiento si durante la duración del contrato el derecho del arrendador al inmueble quedara extinguido por cualquier causa (a enajenación forzosa de la vivienda a causa de una ejecución hipotecaria, sentencia judicial, retracto convencional sobre la opción de compra, etc.).

No queda extinguido si el contrato está inscrito anteriormente en el Registro de la Propiedad.

7) Enajenación voluntaria de la vivienda arrendada: en el caso de la enajenación voluntaria de la vivienda (por venta, donación, permuta,…) se subroga al adquiriente los derechos y obligaciones del arrendador siempre que el contrato de arrendamiento esté inscrito en el Registro dela Propiedad.

Si la vivienda no está inscrita en el Registro el arrendamiento puede extinguirse, aunque el arrendatario podrá exigir la continuidad durante 3 meses.

8) Inscripción en el Registro: no es obligatoria, pero es necesaria para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas surtan efecto frente a terceros, como se ha explicado en los dos puntos anteriores.

9) Separación, divorcio o nulidad de matrimonio del arrendatario: por la nueva ley el titular del contrato pasa a ser aquél a quien se le atribuye el uso de la vivienda arrendada, en lugar del cónyuge que lo firmó.

10) Creación de un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas: se crea un registro de personas que tienen precedentes de incumplimiento de sus obligaciones de pago de renta en contratos de arrendamiento y que, por dicho motivo, hayan sido condenadas por sentencia firme en un procedimiento de desahucio. La finalidad del registro es ofrecer información sobre el riesgo que supone arrendar inmuebles a personas que tienen precedentes de incumplimiento de sus obligaciones de pago.

Las personas incluidas en el Registro podrán instar la cancelación de la inscripción cuando en el proceso correspondiente hubieran satisfecho la deuda por la que fueron condenadas. La constancia en el citado Registro tendrá una duración máxima de 6 años, procediéndose a su cancelación automática a la finalización de dicho plazo.

CERTIFICACIÓN DE EFICIENCIA ENERGÉTICA EN EDIFICIOS

La Directiva 2010/31/UE, de 19 de mayo, relativa a la eficiencia energética de los edificios, obliga a expedir un certificado de eficiencia energética para los edificios o unidades de estos, que se construyan, vendan o alquilen. El Real Decreto (RD) 235/2013 de 5 de abril regula la certificación tanto de edificios nuevos como existentes. Esta medida entró en vigor el pasado 1 de junio de 2013. Esta medida no resulta obligatoria para los pisos arrendados durante menos de cuatro meses y edificios aislados con menos de 50 metros cuadrados útiles.
Los propietarios pueden ser multados con sanciones que van desde los 300 hasta los 6.000 euros, según el RD. Este certificado especificará mediante una escala de siete letras, de la A a la G, el nivel de emisiones de CO2 en comparación con las dimensiones del edificio.

El certificado pueden otorgarlo arquitectos o ingenieros en posesión de titulación habilitante.