Comienzan las vacaciones y con ellas llegan los alquileres de apartamentos y casas de verano. Desde ABA Abogadas, Olatz Alberdi, socia y especialista de Derecho Civil y Administrativo, nos aclara cómo se regula este tipo de alquileres y qué aspectos han de tenerse en cuenta, para que luego no haya sorpresas.

En España, hasta el año 2013, el alquiler vacacional estaba regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Sin embargo, con la entrada en vigor de la ley 4/2013 de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler vacacional, quedó excluida dicha regulación según se establece en el artículo 5; “la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.”

De esta manera, son las leyes de alquiler turístico de las Comunidades Autónomas, las que regulan esta actividad, siempre y cuando exista regulación al respecto. En caso contrario, quedarán sometidos al régimen de los arrendamientos de temporada, regulados en la LAU. En el artículo 3 de dicha Ley, se regula el  arrendamiento para uso distinto del de vivienda:

1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.

2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que los celebren.

En la actualidad, cada autonomía legisla de una manera diferente el alquiler vacacional y algunas han llegado prácticamente a prohibirlo, mientras que otras multan a los propietarios con viviendas vacacionales al no existir uno normativa concreta, como sucede en el caso de Canarias. En muchas Comunidades Autónomas, un requisito previo es el de inscribir la vivienda destinada al alquiler vacacional, en el Registro de Turismo, dónde debe presentar una declaración responsable ante la Administración Turística competente.

En el caso de Madrid, es el Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los apartamentos y las viviendas destinadas al uso turístico. En dicho decreto se hace referencia a los requisitos para tener dicha condición: una estancia mínima de 5 noches, que la vivienda esté inscrita en el registro de empresas turísticas, que muestre una placa distintiva y que no sea utilizada como residencia permanente, entre otras cuestiones.

Algo sobre lo que surge mucho debate es que los vecinos no pueden oponerse a que una vivienda sea destinada a arrendamiento turístico, siempre que se cumpla la normativa, y que no existan actos incívicos ni daños en la comunidad. Sin embargo, es necesario señalar que, está prevista una modificación del Decreto de 2014, que permitirá a las comunidades de vecinos que en sus estatutos puedan prohibir que los pisos del edificio se dediquen a alquiler turístico.

El borrador de la ley, permite el alquiler de viviendas de uso turístico por habitaciones, y obliga a registrar el piso dentro del Registro oficial de la Comunidad de Madrid, creando asimismo un Certificado de Idoneidad para determinar las calidades del inmueble, tales como la ventilación, energía, salubridad, etc. También se establece el deber del propietario de contratar un seguro de responsabilidad civil y disponer de hojas de reclamaciones.

Además, otro punto de la propuesta, es que las plataformas de viviendas turísticas pasen a estar sujetas al régimen sancionador de la Ley de Ordenación del Turismo. De tal manera que, cuando se produzca algún incumplimiento, las empresas de la red que dan servicio de alquiler de viviendas turísticas, tengan responsabilidad.

El Tribunal Superior de Justicia de Madrid, en su Sentencia de fecha 31 de mayo de 2016, ha anulado el artículo del Decreto que establece un límite de cinco noches como tiempo mínimo para el alquiler del piso turístico, y el de tres meses para poder usar el inmueble como vivienda vacacional, por entender que vulnera la competencia. Por tanto, en la nueva propuesta de Ley, no existe límite de tiempo para el citado alquiler. El decreto también atribuye competencia a los  Ayuntamientos para que restrinjan los pisos turísticos en determinados barrios y zonas de los municipios.