El pasado 26 de mayo de 2023 entró en vigor la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que tanto si eres propietario como arrendatario, te interesa conocer.
Os resumimos los 7 puntos clave de esta nueva Ley de Vivienda:
1.- Definición de gran tenedor
Aquellas personas físicas o jurídicas con más de diez viviendas en propiedad o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados (quedan excluidos trasteros y garajes), así como aquellos propietarios con mas de cinco inmuebles de uso residencial en una misma zona tensionada, tendrán la consideración de “gran tenedor”.
2.- Zonas tensionadas
Serán los gobiernos autonómicos y locales los que se encargarán de declarar o no una zona como tensionada, que será aquella sobre la que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, y para ello han de cumplir uno de estos dos requisitos:
- Que la carga media del coste de la hipoteca o el alquiler más los suministros básicos supere el 30% de los ingresos medios de la zona.
- Que el precio de la vivienda -ya sea de alquiler o de compra- en los cinco años anteriores a la declaración de zona tensionada, haya experimentado un crecimiento de al menos tres puntos por encima del IPC.
La declaración de zona tensionada deberá revisarse cada tres años, podrá prorrogarse por periodos anuales o incluso, dejarse sin efecto en el supuesto de que el mercado inmobiliario se haya relajado.
3.- Limitación de las subidas a la renta del alquiler
Salvo pacto en contrario entre arrendador y arrendatario, en 2023 se mantiene en un 2% el límite a la subida de la renta del alquiler, fijándose para el ejercicio 2024 en un 3%.
Esta limitación será de aplicación tanto a grandes tenedores como a pequeños propietarios, así como a inmuebles que ya se encuentren alquilados como a aquellos que se alquiler por primera vez en una zona tensionada.
4.- Nuevas medidas de protección al inquilino en situación de vulnerabilidad
Los inquilinos en situación de vulnerabilidad son aquellos cuyo importe de la renta de alquiler que abonan más el de los suministros de electricidad, gas, agua y telecomunicaciones suponga más del 30% de los ingresos de la unidad familiar, y que el conjunto de dichos ingresos no alcance el límite de tres veces el IPREM. Situación que deberá ser declarada por los servicios sociales del ayuntamiento.
La primera de las medidas de protección establecidas para estos inquilinos es la concesión de una prórroga extraordinaria de un año del contrato de arrendamiento del inmueble que constituya vivienda habitual, que podría extenderse hasta los tres años en caso de que el inmueble se encuentre en una zona tensionada o el arrendador sea gran tenedor.
La segunda de ellas y que se aplicará en todo caso y a todos los arrendatarios, es que se establece expresamente que los gastos de gestión inmobiliaria así como los de formalización del contrato de alquiler, serán siempre a cargo del arrendador.
5.- Modificaciones en el procedimiento de desahucio recogido en la Ley de Enjuiciamiento Civil
- Será obligatorio indicar expresamente en las demandas de desahucio si el inmueble constituye vivienda habitual del arrendatario, si éste se encuentra en situación de vulnerabilidad económica y/o social, si el arrendador tiene la condición de gran tenedor y si la vivienda se encuentra en zona tensionada.
- Si se cumplen todos los requisitos señalados en el apartado anterior, no se admitirá a trámite la demanda sin acreditar que previamente ha existido un proceso de conciliación o intermediación (que a tal efecto deben establecer las administraciones públicas competentes).
- Se prohíben los desahucios sin fecha y hora preestablecida.
- Se incrementan los plazos de suspensión relativos al lanzamiento de aquellos inquilinos en situación de vulnerabilidad social y/o económica, de uno a dos meses cuando el arrendador es persona física, y de tres a cuatro meses cuanto es persona jurídica.
6.- Beneficios fiscales para los propietarios
Con el objetivo de ampliar la oferta de viviendas de alquiler como alternativa habitacional, se reconocen a partir del 1 de enero de 2024, beneficios fiscales para aquellos pequeños propietarios que alquilen sus viviendas en zonas tensionadas.
Dichas bonificaciones abarcan desde el 50% hasta el 90% a aplicar en el beneficio neto del arrendamiento en la declaración del IRPF.
7.- Penalización a las viviendas vacías.
Para incentivar el alquiler de viviendas que lleven vacías más de dos años en los casos de propietarios con más de cuatro viviendas en el mismo municipio, los Ayuntamientos podrán aumentar la tasa del IBI con un recargo de hasta el 150%.
De lo anterior se desprende que el objetivo de esta Ley es el de garantizar el derecho a una vivienda digna que recoge nuestra Constitución en el artículo 47, favoreciendo a aquellos colectivos con más dificultades de acceso a un alquiler, y fomentando por parte de pequeños propietarios y grandes tenedores, la salida de sus viviendas al mercado del alquiler, mediante beneficios fiscales en la declaración de IRPF y penalizaciones a través del IBI en caso de mantener sus viviendas vacías.
El tiempo (y las próximas elecciones) dirán si efectivamente esta Ley ha cumplido su objetivo, si ha mejorado la situación arrendaticia en nuestro país y si ello permitirá a nuestros jóvenes emanciparse en unas condiciones dignas.
Tania Pose, asociada en ABA Abogadas
